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不動産投資用語辞典

不動産の取引には、多くのルールが存在し、契約内容や手続きにおいて、様々な専門用語に触れることがあります。 ここでは、そんな専門用語を分かりやすく解説いたします。

  • あ行

    ROI
    Return On Investmentの略。
    投資した資本に対し得られる利益の割合のこと。利益を投資額で割ることにより算出。
    RC造(鉄筋コンクリート造)
    鉄筋コンクリートを用いた建築の構造または工法のこと。
    鉄筋コンクリート構造は二種類に大別され、柱と梁で構成するラーメン構造、壁面と床版など平面的な構造材で構成する壁式構造がある。
    青色申告
    複式簿記等の手法に基づいて帳簿を記載し、その記帳から正しい所得や所得税及び法人税を計算して申告すること。税務署に前もって申請し、認められた場合は、特別償却や損失の繰越控除などの有利な取扱いが受けられる。
    個人で申告できるのは、不動産所得、事業所得、山林所得のいずれかの所得を生ずべき事業を営んでいる人に限られる。
    アセットマネジメント
    株式、債券、短期金融商品、投資用不動産など投資用資産の管理を実際の所有者・投資家に代行して行う業務のこと。
    アフターサービス条項
    販売業者や建設業者が、商品や建物を売った後の一定の期間、保守点検や修繕等のケアをすること保証する契約のこと。
    委託管理
    マンションやオフィスビルなどの共用部分や共用施設の維持・管理を専門会社に依頼して行うこと。
    一般定期借地権
    契約の存続期間を50年以上と定め、更新、建物買取請求、建物の築造による存続期間の延長のない旨の特約を要件とする借地契約のこと。
    一般媒介契約
    依頼者が複数の不動産業者(宅建業者)に、媒介や代理を依頼することが許される媒介契約の一形式。「明示型」と「非明示型」があり前者は、依頼者が他の業者にも重ねて依頼した旨を告げる義務があり、後者はどこの業者に依頼しようとも、告知する義務のない。
    イールドギャップ
    投資利回りと長期金利との差のこと。
    「不動産の利回り-借入金利」=イールドギャップとなる。
    10%の利回りが期待できる1000万の物件を、3%で1000万借入する場合はイールドギャップ10-3=7%になる。イールドギャップが高ければレバレッジがかかるということになる。
    インカムゲイン
    不動産に投資することにより安定的、継続的に受け取ることのできる現金収入(収益)のこと。
    不動産投資による家賃収入のこと。
    インフレヘッジ
    物価上昇(インフレ)による保有資産の目減り(減価)を回避する手段のこと。
    具体的には、一般に現金や預貯金、公社債などはインフレに弱く、不動産や株式、金などは長期的にはインフレに伴って値上がりするため、そうしたインフレに抵抗力があるとされる資産に投資することをいう。
    運用資産
    運用により利益を生み出すために保有されている資産を指す。
    具体的には預貯金、商品有価証券、金銭の信託、有価証券、貸付金および土地、建物のことを指す。
    営業保証金
    宅地建物取引業者が営業を開始するにあたり、相手方の保護を目的とした保証金のこと。
    これは宅地建物の取引に関し、宅地建物取引業者の信用を担保し、万一事故が生じた場合にそこから損害賠償等の支払いを受けられるように保証金を供託しておくシステムをいう。
    SRC造(鉄骨鉄筋コンクリート造)
    鉄筋コンクリートの芯部に鉄骨を内蔵した建築の構造または工法のこと。
    6~8階建て以上の中高層マンションに多く、同じ高さならRC造よりもSRC造のほうが耐震性は高く、柱も細くできるが、その半面、建築コストは高くなる。
    延滞金
    納付期限までに地方税が納付されない場合に課される徴収金。年14.6%である。
  • か行

    家屋番号
    不動産登記簿の表題部に記載される建物を区別するために付された番号。一棟の建物が区分所有されている場合は、区分された専有部分ごとに付される。
    確定申告
    納税者が自分で、その年に生じた所得とそれに対する所得税額を計算して確定し、納税すべき税額を税務署に申告する手続きのこと。
    確定申告が必要なのは、個人の収入に課せられる所得税、法人の所得に課せられる法人税、消費税、贈与税や相続税である。給与所得者は、年末調整で精算し調整しているので、確定申告をする必要はない。しかし、年末調整では精算できない医療費や家の新築・増改築、災害や盗難の被害、会社の退職などがあれば給与所得者でも確定申告が必要になり、払いすぎた税金の還付を受けることができる。
    瑕疵担保責任
    不動産の売買に際し、対象物件に隠れた瑕疵(外部から容易に発見できない欠陥)がある場合、売主が買主に対してその責任を負うこと。
    隠れた瑕疵があった場合、買主は、売主に対して契約解除や損害賠償の請求を主張することができる。
    課税証明書
    1年間(1/1~12/31)の所得に対する住民税額を証明(住民税課税証明書)するもの。
    所得証明書とも言われる。
    所得証明書はあくまで本人が申告した、あるいは年末調整した内容の証明書で、住民税に関する記載はない。
    借入金利子
    ローンなど借入金の利子のこと。不動産経営において借入金利子は、不動産所得を計算する上で経費に算入する。
    借り換えローン
    返済中のローンを他からの借金(借入)で一括返済し、その借金をローンで返済していくこと。借金している会社を乗り換えること。
    乗り換えで金利差による負担軽減に繋がることがメリットである。
    管理会社
    マンションやビルなどの建物の維持管理業務を管理組合の決定に基づき受託して運営する会社のこと。
    管理規約
    マンションなどの区分所有建物で、マンションの管理運営について管理組合が定めるルールのこと。専有部分や共用部分の範囲、理事会や会計に関する基本部分は、区分所有法に則り、細かい項目については、個別のケースの実情に合わせて定める。
    管理費精算金
    引渡しに際し、毎月の管理費・修繕積立金等を精算(日割り清算)するための金額のこと。
    元金均等返済
    住宅ローン等の返済方法の一つ。
    毎回の返済額が元金を均等割にした額と利息部分はその元金残高による利率を乗じて算出し、その合計額を毎月の返済額とする返済方法のこと。
    返済開始当初の返済額の負担は大きいが、返済が進むにつれ返済額が減少していく。
    元本保証
    投資した元金(元本)を投資者に返すことを保証すること。
    金融商品としては、預貯金、債権、保険などがある。但し、元本保証は預け先が保証するとしているが、預け先の破綻などにより元本割れすることもありうる。
    元利金等返済
    住宅ローン等の返済方法の一つ。
    毎回の返済額が均等になるよう元金部分と利息部分が組み合わされており、返済開始当初は、利息支払い部分が多く、利息の減少に従って元金充当部分が増えていく。
    しかし、返済額が毎回変わらないので毎月の支払計画は立てやすくなる。
    キャッシュフロー
    現金の流れを意味し、実際に得られた収入から外部への支出を差し引いて手元に残る資金の流れのことをいう。
    ファイナンスの考えに基づき、事業の収益性や経済的な価値を判断するには、キャッシュフローの算出が欠かせない。
    キャピタルゲイン
    資産の売買により得られる利益のこと。
    株式や投資不動産を売却することで、購入時よりも価値が上昇していることによるプラスの差額をいう。
    規約共用部分
    区分所有建物の共用部分のうち、管理人室、集会室、物置、附属建物などは、本来は、専用部分となる場所だが、規約により、専有部分を共用部分にした区分所有を規約共用部分と言う。(第三者に対抗するためには、共用部分である旨の登記が必要)
    共益費
    共同住宅等における共用部分の維持管理に必要な経費のこと。
    廊下・階段の照明やエレベーター、浄化槽の清掃費などが該当する。
    共用部分
    専有部分に属さない複数の居住者・賃貸人が共同で使用する部分であり、エレベーター、廊下、階段、自転車置き場等がこれに該当する。
    クーリングオフ
    一定期間内であれば消費者が無条件で契約を解除することができる特別な制度のこと。
    契約内容により、クーリングオフの期間(一定の期間)が異なる。
    不動産売買においては、申し込みの撤回ができる旨の説明を受けた日から8日以内に、書面によって行わなければならない。
    区分所有権
    建物の独立した専有部分を所有する権利のこと。また、専有部分を住居にしたり、売却したり、自由に利用できる権利がある。
    区分所有者
    分譲マンションなど、独立した各住戸(各区分)の所有権(区分所有権)を有する者(所有者)。
    繰り上げ返済
    住宅ローンなどの債務者が、毎月決められた返済額に加えてローンの一部を返済すること。
    繰上げ返済分は、元金にあてられるため、元金に対してかかるはずの利息が減り、返済総額も少なくなる。さらに、繰り上げ返済は、期間を短縮する期間短縮型と期間は据え置き毎月の返済を軽減する返済額軽減型の2種類に分かれる。
    競売物件
    破綻などで債務の履行ができず、債権者の申し立てにより裁判所が不動産を指し押さえて強制的に売却し、その代金を債務返済に当てる手続きのこと。
    金額面でのメリットはある一方、煩雑な手続きや正確な情報の開示がないため明け渡し時のトラブルというデメリットもある。
    検査済証
    国土交通省の定めにより、建築主から提出された工事完了届を受けて行なわれる完了検査で、工事が都市計画法や建築基準法に適合していると認めた場合に、交付される書面のこと。
    建蔽(ぺい)率
    敷地面積に対する、建築面積の割合の上限のこと。
    [建蔽率=建築面積/敷地面積×100%]
    都市計画区域内では、用途地域毎に30% - 80%の範囲で制限が定められている。
    権利金
    宅地,家屋の賃貸借契約にあたって,賃料,敷金のほかに賃借人から賃貸人に支払われる金銭のこと。原則的には契約終了時に借主に返還されない。
    減価償却資産
    建物、建物附属設備、機械装置、器具備品、車両運搬具など、使用期間が長期間(1年超)にわたるもので、時間の経過や使用によりその価値が減少するため、税法で定められた減価償却の対象となる一定の範囲の固定資産のこと。
    原価法
    取得原価主義に基づく資産の評価方法のこと。
    対象不動産の再調達原価を基に不動産を鑑定評価する方法をいう。
    原状回復
    契約の終了により現在の状態を、本来の状態に戻すこと。
    契約が解除された場合に当事者が負担すべき義務内容をさす。
    減損会計
    企業が所有する土地、建物や店舗など固定資産の価値が大幅に下落した場合、決算時に貸借対照表上の簿価を切り替え、損益計算書に損失を計上する会計処理のこと。
    更新料
    賃貸借契約の更新をする際に支払う一時金のこと。
    仮に賃貸借契約書に更新料にかかわる条項がなければ、借り手は更新料を支払う義務はないが契約書に明記してあれば、支払わないと契約違反になる。
    公示価格
    地価公示法に基づいて、国土交通省が発表する全国の土地価格の基準値のことです。
    国土交通省の「土地鑑定委員会」が、全国の都市計画区域内に標準地を設定し、毎年1月1日時点の土地の正常価格を鑑定・審査する。
    高層住宅
    一般的に地上6階以上の住宅のこと。
    明確な定義はなく、一般的には階数によって、2階建て以下を低層住宅。3~5階建てを中層住宅・中層マンション。20階建以上を超高層住宅・タワーマンションと使い分けされている。
    公租公課精算金
    不動産取引において、固定資産税と都市計画税のことを指し、所有している不動産について支払う費用のことで、購入した物件について、当該年度分の「公租公課」を、日割りで精算する金額のことをいう。
    公簿面積
    土地登記簿の表題部に記入されている地積(面積)のこと。
    不動産売買において「公簿売買」と「実測売買」の方法があり、土地の面積を測量して得た面積を実測といい、公簿売買は実測面積に係わらず金額を確定するのに対して実測売買は、契約後、実測の面積によって金額を精算することになる。
    固定金利
    固定された一定の金利のことであり、当初の金利(利率)が適用期間中ずっと続くものをいう。また、情勢によって定期的に適用利率が変動するものを「変動金利」という。さらに、一定の期間を固定金利とし、その変動金利に移行することもある。
    固定金利選択型
    一定期間だけ金利を固定する特約を付けたローンのことをいう。
    金融機関によって異なるが、2年・3年・5年・7年・10年などから選択でき、固定期間が終了すると再度、固定金利選択型か変動金利型かを選択できる金融機関と、変動金利型しか選べない金融機関とがある。
    固定資産税評価額
    市町村の税務課(東京都23区では都税事務所)にある固定資産課税台帳に登録してある土地や建物の評価額のこと。
    また、固定資産税や都市計画税の税額、不動産取得税や登録免許税の税額、相続税や贈与税を計算するときの土地や建物の評価額を計算する際に用いられる。
    合計所得金額
    事業所得、不動産所得、利子所得、給与所得、総合課税の配当所得・短期譲渡所得及び雑所得の合計額と総合課税の長期譲渡所得と一時所得の合計額(損益通算後の金額)の2分の1の金額に退職所得金額、山林所得金額を加算した金額のこと。(ただし、総所得金額等で掲げた繰越控除を受けている場合は、その適用前の金額をいう)
  • さ行

    サブリース契約
    管理業者が1棟(1戸)のアパート・マンションを一括で借り上げ転貸すること。
    所有者(オーナー)は家賃保証をしてもらうメリットがあるが、一般管理に比べ管理手数料が高めに設定されるというデメリットもある。
    市街化区域
    都市計画区域のうち、すでに市街地を形成している区域のこと。
    また、おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき市街化区域も含まれる。
    敷金
    不動産の賃貸借契約を締結する際に,賃借人から賃貸人に担保として支払われる金銭のこと。
    担保の範囲として、延滞賃料、原状回復費用、明け渡しまでの賃料などにあてられる。
    敷地
    建物が建つ土地のことで、建築基準法では、4m以上の道路に最低2m以上接している土地を敷地としている。水平投影面積により算定されたものが敷地面積。
    資産運用会社
    資産運用委託契約を締結し、資産運用全般に係わる業務をはじめ、資金調達業務等といった投資法人の資産の運用に係る業務を行う法人のこと。
    資産デフレ
    保有する資産価格(地価、株価)の下落により、企業や家計にキャピタルロス(含み損)が発生、企業の投資意欲が低くなり、積極的に設備投資などが行なわれず経済成長にも支障をきたすことが多くなる現象のこと。
    指定相続分
    被相続人の遺言によって指定される各相続人の遺産分配の割合のこと。
    相続人の遺留分を侵害しなければ、どのように割り振ることもできる。
    私道負担
    不動産取引において、売買等の対象となる土地の一部に私道の敷地が含まれている敷地部分を「私道負担」という。
    私道負担の面積部分に関しては、建築する際の建蔽(ぺい)率、容積率を算出する際の敷地面積に参入できない。もちろん私道負担面積の部分に建築することはできない。
    借地権
    建物の所有を目的とする地上権または、土地を賃借する権利こと。
    物件である地上権と債権である土地賃借権がある。
    斜線制限
    通風、採光等を確保し、良好な環境を保つことを目的とし、建築物の各部分の高さに関する制限のひとつで、建築物を真横から見た際、空間を斜線で切り取ったような形態に制限すること。
    収益還元法
    土地・建物が将来生み出すであろうと期待される収益を還元利回りで還元(割る)し、現在価値(対象不動産の価格)を求める地価評価方法のこと。
    修繕積立金
    長期間にわたってマンション等を維持・保全していくために必要な修繕(外壁の補修や配管、共有部分の修繕など)を実施するため、管理費とは別会計で積み立てられる費用。
    所得税
    個人の所得に課税される税金のこと。
    不動産貸付による所得は、原則として不動産所得となり所得税、住民税が課される。さらに、一定の規模が大きくなると事業税が課される。
    諸費用
    不動産取引においてかかる費用のこと。
    主なものとして、税金関係、ローン関係、保険料関係、手数料関係に分かれる。税金関係は、印紙税、不動産取得税、登録免許税、固定資産税など(消費税は諸費用には含まない)。
    ローン関係は、事務手数料やローン保証料。
    保険料関係は、団体信用生命保険や火災保険、地震保険など。
    手数料関係は、登記代行手数料、仲介手数料などがある。
    書面の交付
    宅地建物取引業者が関与して、宅地建物の売買等の契約を締結したときは、その契約の相手方等に、遅滞なく、一定の契約内容を記載し宅地建物取引業者が記名押印し、相手方に書面にて知らせる行為のこと。
    所有権
    特定の物を排他的に支配し、使用・収益および処分の機能を有する権利のこと。
    所有権移転登記登録免許税
    土地や建物を建築したり購入する際に、所有権保存登記や移転登記等するが、その際にかかる税金のこと。
    取得する物件の種類と登記の種別により、登録免許税が異なる。
    登録免許税について
    使用権(専用使用権)
    共有する敷地や共用部分を、特定の者だけが使用できる権利。
    その対象として、バルコニー・ルーフバルコニー、専用庭、トランクルーム等がある。
    申告納税義務
    国の税金について納付すべき税額が納税者の責任において確定(計算)し申告することを原則とした方式。
    信用保証会社
    住宅ローンの返済において、債務の保証を事業としているローン保険会社のこと。
    借主(利用者)は、委託契約を結び一定の保証料を支払うことで、保証を得ることができる。また、保証会社の保証を受けることが、融資条件に盛り込まれているケースもある。
    J‐REIT
    投資家から集めた資金で、オフィスビルや商業施設、マンションなど複数の不動産などを購入し、その賃貸収入や売買益を投資家に分配する投資信託のこと。
    事業用定期借地権
    事業(店舗、事務所、遊技場等)のために使用される建物の所有を目的とし、存続期間を10年以上50年未満に設定した借地権のこと。
    公正証書によって契約を行ない、借地人は契約期間終了後に建物を撤去し、更地にして地主に返還しなければならない。
    住居表示
    住所,居所または事務所,事業所その他これに類する施設の所在する場所(住居)を一定の方法に従って表示する制度のこと。
    市街地における住居表示には,市町村内の町または字の名称,街区符号および住居番号で表示する街区方式とられる。
    住宅借入金等特別控除
    居住者が新築や一定条件の中古住宅を金融機関からの借入金によって購入したり、または住んでいる家屋の増改築をする場合において一定要件を満たしていれば、年末の借入金残高に応じた金額をその年の所得税から控除できる制度のこと。住宅ローン控除とも呼ばれる
    住宅ローン
    宅地の取得や住宅の新築・改築などを目的に、土地と家屋を担保として金融機関から資金を借りるローンのこと。
    公的住宅ローン(公的融資)と民間住宅ローン(民間融資)に分かれ、融資の判断として、収入や所得を中心とした審査がある。
    住民税
    一般的には、市町村民税(23区では特別区民税)と道府県民税(東京都では都民税)の総称のこと。
    不動産の売却や貸し付けによる所得があった場合は、所得税と住民税が課される。
    重要事項説明書
    売買契約・貸借契約・委託契約に際し、買主・借主に対して契約上の重要な事項を宅地建物取引業法第35条に基づき説明する義務があり、その内容を記載したもの。
    記載内容は広範囲にわたり、宅地建物取引主任者による説明が義務づけられている。
    譲渡所得
    資産を譲渡した時に得られた利益のこと。
    ただし、事業用の商品などの棚卸資産、山林、減価償却資産などの譲渡による所得は、含まない。(譲渡所得の対象資産は、土地、借地権、建物、船舶、機械器具、漁業権、取引慣行のある借家権、ゴルフ会員権、特許権、著作権、鉱業権、土石(砂)、特定の有価証券、宝石、書画、骨董等)
    譲渡所得特別控除
    資産を譲渡した場合に、譲渡益から一定の金額を控除できる制度のこと。
    譲渡の種類とその特別控除額は、
    ①公共事業などのために土地建物を売った場合は5,000万円。
    ②マイホーム(居住用財産)を売った場合は3,000万円。
    ③特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合は2,000万円。
    ④特定住宅地造成事業などのために土地を売った場合は1,500万円。
    ⑤平成21年及び平成22年に取得した国内にある土地を譲渡した場合は1,000万円。
    ⑥農地保有の合理化などのために土地を売った場合は800万円。
    専属専任媒介契約
    宅地または建物の売買または交換の媒介契約のうち、専任媒介契約であって、かつ依頼者は、依頼した宅地建物取引業者が探索した相手方以外の者と売買等の契約を締結することができない旨の特約が付いた契約をいう。さらに、依頼者自ら、またはその友人・知人が発見した相手方と契約をするすることも禁止される。
    専任媒介契約
    不動産売買において、宅建業者が依頼者と結ぶ媒介契約の一つ。
    依頼者は複数の業者に物件の仲介を頼むことができないとい拘束があるため宅建業法により、業者には、契約有効期間を3ヶ月。
    依頼者に対して2週間に1回以上、業務処理状況を報告。
    契約締結日から7日以内に、国土交通大臣指定の流通機構に物件情報を登録する等の規制が設けられている。
    専有部分
    個人の所有権が及ぶ部分で、特定の個人が独占的に利用できる部分(壁や天井で仕切られた住戸内部の居住空間)のこと。所有者個人の判断で、譲渡・リフォームができる。
    専有使用権
    共有する敷地や共用部分を特定の者だけが使用できる権利。
    マンションの場合、専用庭・ルーフバルコニー等は、共用部分となり所有権は共有者全員にある。従って区分所有者が自由に改築等することはできないが、専用使用することは可能である。
    総合課税
    10種類ある所得のうち(税法上は9種類)、他の所得と合算して、その合計額に対して、「所得税の税率」が掛けられ所得税額を算出する課税方法のこと。
    不動産の売却等で、一時的に得た所得が増えた場合、総合課税では大きな税額が課せられるために、分離課税制度がある。
    租税公課
    国や地方公共団体等が強制的に徴収する税等の総称。
    不動産においては、地価税、固定資産税、都市計画税、不動産取得税、下水道の設置による受益者負担金などがあたる。
    損益計算書
    企業の一定期間における収益と費用の状態を表すために、複式簿記と呼ばれる手法により貸借対照表等と同時に作成される財務諸表の一つ。
    損益通算
    一定期間に行われた売買を個別に計算し、その利益と損失を合算し、最終的に利益であったか、損失であったのか数値を算出すること。
    最終的に利益が出ると確定申告を行わないといけない。
    損失の場合、確定申告の義務はないが、申告することによって損失の繰越控除の特例をうけることができる。
  • た行

    耐火建築物
    壁、柱、床、梁、屋根などの主要構造部が一定の耐火性能を有した建築物のこと。
    一般的には、鉄筋コンクリート造、レンガ造、コンクリートブロック造などの建物で、分譲マンションなどが該当する。また、外壁の開口部で延焼の恐れがある部分には、防火戸その他の防火設備を備えなければならない。
    耐火構造
    壁・柱・床などの構造のうち、政令で定める耐火性能の技術的基準に適合する鉄筋コンクリート造、レンガ造、鉄骨造り、木造などの構造で、国土交通大臣が指定したもの。
    対抗要件
    当事者間ではすでに成立している権利関係を他の第三者に主張するために必要な要件のこと。
    動産に関する物権譲渡の対抗要件は「引渡し」であるが、不動産に関する物権譲渡の対抗要件は「登記」となる。
    借地権に関しては借地上の建物の登記があれば、借地権の登記がなくても他の第三者に対抗することができる。
    耐震構造
    地震や強風などの力で建物が揺れても耐えられるように設計された構造。
    1981年以降の建築基準法では、新耐震設計として、大地震でも建物が倒壊することなく人命を守れることを最低限のレベルとしている。
    耐用年数
    建物の場合、使用可能な期間や利用可能な期間の年数のこと。
    高さ制限
    建物の高さの限度をいう。建物全体の高さ制限と、相隣関係などによる斜めの線による制限(斜線制限)に分かれる。
    前者は、都市計画に定められた「低層住居専用地域における高さの制限」、「高度地区における高さの最高限度または最低限度」がある。
    後者は、「道路、隣地、北側、日影」による規制がある。
    宅地
    建物の敷地およびその維持もしくは効用を果たすために必要な土地のこと。
    分譲宅地のように整地、区画されている土地も宅地に認定される。
    また通常、建物を建築する土地は、地目が宅地でなければならない。
    宅地建物取引主任者
    宅地建物取引業法に基づき制定された国家資格であり、宅地建物取引業者(不動産会社)の相手方に対して、宅地又は建物の売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、重要事項の説明等を行う不動産取引の専門家のこと。
    宅地建物取引業
    国土交通大臣又は、都道府県知事の免許を受けて、「宅地・建物の売買・交換」または「宅地・建物の売買・交換・賃借の代理」または「宅地・建物の売買・交換・賃借を当事者に対し」媒介を業として行う者。
    1事業所には、従業員5名に対し1名以上の専任の宅地建物取引主任者を置くことが義務づけられている。
    建物登記簿
    不動産を管轄する登記所に保管された「建物に関する不動産登記簿」のこと。
    内容は、表題部には、建物の所在・家屋番号・種類・構造・床面積・付属建物等が、甲区には建物の所有権に関する事項が、乙区には抵当権・地上権等の所有権を制限する権利が記載されている。
    建物登記料
    不動産(土地・建物)の登記費用は、実費と司法書士報酬(手数料)の合計額からなる。
    実費は、登録免許税・登記簿謄本代・交通費等の総額。建物は、新築時の表示登記には登録免許税はかからないが、保存登記と移転登記は税率が定められている。
    移転登記は、その登記原因により異なる税率が課せられる。
    短期譲渡所得
    譲渡した年の1月1日時点において、所有期間が5年以下の資産の譲渡による所得のこと。
    税率は譲渡益に対して所得税30%※・住民税9%となる。
    ただし、自身の住宅やその敷地を譲渡した場合の特別控除は3,000万円の適用は受けることができる。
    ※H25年より、所得税に対し別途復興特別所得税(2.1%)が課せられます。
    担保
    融資を受ける際に、万が一、その債務の履行(支払い)が困難になった場合に備え、債権者が予め弁済の確保のために、債務者に提供させる対象(手段)のこと。
    債務の履行が困難になった場合、その履行に代えて、担保による債務の弁済を行うことになる。
    団体信用生命保険
    住宅ローンを借りた人が、万一死亡、高度障害になった場合、ローン残債が弁済されるため、残された家族に一切負担はなくなる。
    この保険に加入することが民間の住宅ローンでは融資の条件となる。
    地価
    土地の価格のこと(国土交通省が毎年1回公示する標準地の価格)。
    「住宅地」「商業地」「宅地見込地」「準工業地」「工業地」「市街化調整区域内宅地」「市街化調整区域内林地」に分類され、正常な価格を公示することで、土地の取引価格に一定の指標を与え、土地取引の目安となるものである。
    地価税
    法人および個人の保有する土地等(土地および借地権等)を対象として毎年課される国税で,1991年に地価税法の制定によって導入された。
    租税特別措置法(第71条)により、平成10年分以後の課税時期に係る地価税の適用は停止されている。
    地積
    不動産登記法上の一筆の土地の面積のこと。
    水平投影面積によって計算され、また平方メートルを単位として、1平方メートルの100分の1(宅地及び鉱泉地以外の土地で10平方メートルを超えるものについては、1平方メートル)未満の端数は切り捨てることとされている。
    地番
    登記上、定められた個々の土地に付される番号のこと。
    不動産登記の際に使用し、市、区、町、村、字に当たる地域によって地番区域を定めている。
    地番での住居表示は郊外の住所に多く見られ、一般的には○○町××番という形式で表示されている。
    地目
    登記簿に記載されている土地の用途・種類のこと。
    現況と利用状況によって定められることになっているが、登記簿上の地目と実際の土地の利用状況が一致していない場合もある。
    また、田、畑、宅地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、墓地、境内地、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝、保安林、公衆用道路、公園、雑種地の21種類に区分される。
    この他に行政用地として、学校用地、鉄道用地がある。
    仲介手数料
    宅地建物取引業者が宅地、建物の売買、交換、賃借の代理、媒介に関して依頼者から受けとる仲介手数料のこと。
    仲介手数料の額は法令で定められており、仲介業者はこの額をこえて報酬を受けることはできない。
    長期金利
    1年以上の預金・貸し出しなどに適用される金利のこと。
    個人向けの住宅ローンの金利や銀行等が企業へ融資する際の金利を決める目安にもなっている。
    代表的な指標金利には、10年物国債(長期国債)の利回りが用いられることが多い。
    長期譲渡
    不動産の売却に際し、譲渡した年の1月1日(土地等建物等以外の資産は譲渡日)時点において、所有期間が5年を超えている場合をいう。
    5年以下の場合は、短期譲渡。譲渡した場合の長期譲渡所得の税率は、所得税が15%※、住民税が5%の合計20%となる。
    また、土地・建物等にかかわる長期譲渡所得については、100 万円の特別控除が適用される。
    ※H25年より、所得税に対し別途復興特別所得税(2.1%)が課せられます。
    賃借権
    土地や建物の賃貸借契約によって得られる借主の権利をいう。
    借主は契約の範囲で目的物を使用し収益できる一方、貸主に賃料を支払わなければならない。
    賃貸借契約書
    賃貸契約に際して交わされる書類のこと。
    契約内容は、個別の契約によって異なるが、「契約当事者の個人情報、契約期間と更新の定め、賃料や管理費(共益費)の額、支払い、滞納時の取り決め、敷金、反社会的勢力の排除、禁止事項、修繕、契約の解除、借主からの解約事項、原状回復の範囲と内容、特約事項」など、契約に必要なものが記載されている。
    賃料清算金
    決済(引渡)時に、当月分の賃料(家賃)を、日割りで精算する金額のこと。
    つなぎ融資 新たな物件を購入する時に、現在所有している物件の売却が出来るまでにつなぎとなる資金のこと。
    売買と資金とのタイミングのずれのつなぎを果たすための融資で買い替えローンといわれる。
    定額法
    減価償却費を各期間にわたって均等に計上する方法。
    計算方法は、減価償却費 =(取得原価 - 残存価格※) ÷ 耐用年数。
    ※残存価格は、一般的には税法基準により、取得金額の10%が使われる場合が多い
    定期借地権
    平成4年8月施行の新借地借家法によりできた定期借地権制度の一種。
    契約内容としては、「契約の存続期間は50年以上。更新による期間の延長がない。存続期間中に建物が滅失し、再築されても、期間の延長がない。期間満了時に借地人が建物の買取を地主に請求することができない」と、盛込まれている。
    契約期間満了後、借主は借地を更地にして貸主に返す必要があり、公正証書にて契約することを要件とする。
    定期借家権
    契約で定めた期間の満了により、更新することなく契約が終了する借家契約のこと。
    契約期間満了後、賃貸人、賃借人双方の話し合いにより再度契約を締結しない限り、賃借人はその借家を退去しなければならない。
    提携ローン
    販売される物件について、予め不動産会社などが金融機関と提携して、購入者が利用できるようにしたローンのこと。
    低層住宅
    一般的には、一・二階建ての住宅。三階建ても含める場合がある。
    抵当権
    担保物権の一つで、債務者または第三者(物上保証人)が債務の担保に供した物を、担保提供者の使用収益にゆだねておき、しかも債務が弁済されない場合にその物の価額から優先的弁済を受けることができる権利。
    抵当権設定登記費用
    登録免許税等の実費と司法書士報酬との合計額のこと。
    (登録免許税等の実費については、こちらを参照)
    定率法
    減価償却費が毎年一定の割合で減るという方式。
    2007年4月1日以後に取得した減価償却資産には新定率法を、2007年3月31日以前に取得した減価償却資産には旧定率法を適用される。
    手付金
    売買契約を交わす際に、買主から売主に渡す金銭のこと。
    不動産会社が受け取る手付金は、「解約手付」の性格を持ち、手付金を渡した方(買主)が契約を解除する時には、手付金を放棄し、相手方(売主)が解除する時には買主に倍額を払う。
    手付金等保全措置
    買主が手付金等を売主に支払った後で、物件の引渡しまでの間に、売主の倒産や夜逃げなどで引渡しができない場合、支払った手付金等を返還してもらう措置のこと。
    ただし、この場合の売主は宅建業者で買主は個人に限る。
    デリバティブ
    「金融派生商品」とも呼ばれ、金利・債券・株式・為替・コモディティなどの原資産から派生した取引の総称をいう。
    代表的なものとしてリスクを低下させるために予め将来の値段を決めておく先物取引や、リスクを取って高収益をあげるために将来売買する権利を予め売買しておくオプション取引がある。
    転貸借
    賃借人が賃借物を第三者に有償あるいは無償で転借し使用収益させること。
    賃貸人の承諾が必要であり、賃貸人の承諾なく転貸すると、賃貸人は賃貸借を解除できる。
    デューデリジェンス
    投資家が投資をおこなう際や金融機関が引受業務を行う際、投資対象の実体やリスクを適正に把握するために事前に行う多面的な調査。適正評価手続きのこと。
    等価交換
    不動産業者が所有者の土地にマンションやオフィスビル等を建て、土地所有者は土地評価額に相当する建物と土地の共有持分を取得するというもの。
    土地所有者と不動産業者とで、土地の一部と建物の一部を等価で売買(交換)することになる。
    登記所
    登記事務を取り扱う行政機関(官庁)のこと。
    正式には法務局・地方法務局・その支所・出張所のことを指す。
    登記簿
    登記所に備え付けられた誰でも見ることのできる公開された帳簿(不動産登記簿、商業登記簿等)のこと。
    不動産登記簿は、土地と建物に登記簿が分かれ、各々所在地、構造などの物理的現況の記載、物権などの権利関係が記載されて公示されている。
    投資信託
    多数の投資家により出資・拠出されてプールされた資金を、資産運用の専門家(アセットマネージャ、ファンドマネージャ)が株式や債券、金融派生商品などの金融資産、あるいは不動産などに投資するよう指図し、運用成果を投資家に分配する金融商品のこと。
    投資ファンド
    投資家から集めた資金をあるテーマに沿った投資先に投資し、そこから上がる配当や売却益などを投資家に分配する仕組み。
    投資ファンドの種類
    登録免許税
    登記、登録、特許、免許、許可、認可、認定、指定及び技能証明について課せられる税金のこと。
    税率は他の諸税と異なり、千分率で規定されている。
    特定遺贈
    特定の土地等・家屋、一定額の金銭額のように、その物や金額が確定しているものを遺贈すること。
    特定社債
    資産の流動化に関する法律(SPC法)に規定される社債で、流動化の対象となる資産を特定目的会社に譲渡し、当該資産から発生するキャッシュフローを裏付けとして特定目的会社が発行する債券のこと。
    特別土地保有税
    一定規模以上の土地を所有・取」した者に課税される地方税のうちの市町村民税(東京都の場合のみ都が課税する)のことで、「土地(未利用地)の有効利用促進・投機的取引の抑制」を目的として昭和48年(1973年)に創設されたが、平成15年(2003年)以降、課税が停止されている。
    都市計画区域
    都道府県知事が指定し、計画的に街づくりを行なう区域のこと。一体の都市として総合的に整備、開発、保全する必要があるとして指定される。
    都市計画税
    毎年1月1日現在、固定資産課税台帳に記載された土地および建物の所有者に対して課税される地方税のこと。
    課税標準額(固定資産税の価格が、原則として都市計画税の課税標準額)×税率(0.3%)にて算出される。
    土地家屋調査士
    他人の依頼を受けて,不動産の表示に関する登記につき必要な土地または家屋に関する調査、測量、申請手続または審査請求の手続をすることを業とする者をいう。
    土地価格比準
    公示価格として示された土地の状況と比準して適正な価格を査定評価をすること。
    土地課税台帳
    土地登記簿に記載された土地の所有者、質権設定者、100年より長い地上権設定者の氏名・住所等のほか、その土地の基準年度の価格等を登録した帳簿のこと。
    動産
    土地およびその定着物(不動産)以外の有体物をすべてをいう。
    したがって、その種類・範囲は無限にある。
  • な行

    任意売却物件
    住宅ローンの支払いや税金の支払いなどが困難になった所有者が、債務を返済する目的で売る物件のこと。
    物件の所有者と債権者との合意に基づき、競売にかけられてしまう前に任意で売却をしようというシステム。
    ネット利回り
    不動産投資などの資産運用の際に使用される指標。
    投資する不動産の年間家賃収入から賃貸管理委託手数料と、固定資産税、都市計画税など、予めほぼ確定している年間支出を差し引いた年間粗利を物件価格で割った数字(実質利回り)。
    計算式:(年間賃料収入- 「支出(修繕費、保険料、固定資産税等)」)÷(物件購入価格)
    根抵当権
    不動産等に設定する抵当権の一種。
    抵当権は特定の債権に対して設定されるが、根抵当の場合、一度抵当を入れて極度額(担保として認められる額)を定めるとその限度内で債権は担保される。
    年間元利金返済
    元金および1年間の利息の返済額のこと。
    ノンリコースローン
    個人や法人などが所有する特定の事業や資産(責任財産)から生ずる収益(キャッシュフロー)のみを返済原資とする非遡及型の融資のこと。
    そのため、通常の融資より高めに金利が設定されている。
  • は行

    配当金
    株式を発行した企業は利益を上げると株主にそれを分配し、その分配された利益のことをいう。
    株主は、「利益配当請求権」に基づき配当を受け取れ、配当起算日における株主のみが受け取れる。
    売買契約書
    不動産売買において、売り手と買い手の間で、商品やサービスの取引に関しての約束事を書面にしたものをいう。
    事前にお互いが合意した売買の条件(氏名、住所、目的物の表示、代金等の支払いの額・方法・時期、引渡し・登記の時期、契約解除の定め、瑕疵担保責任等)を明確にし、合意の上で取引をすることを目的とする。
    倍率方式
    宅地を評価する際に、固定資産税評価額に国税庁が一定の地域ごとに倍率をかけて計算すること。
    相続税・贈与税等の土地・家屋の評価額の算定法である。
    パッケージ・バルクセール
    不動産の証券化に伴う売買方法の一種。
    債権を一括して売却する方法で、不動産売買のリスク分散を目的に、多数の物件を集めて各物件を賃貸物件や更地物件や不良物件等に分類した上で、それらを様々に組合せて不動産価額を設定して売買すること。
    表示登記
    建物を新築した場合などに、不動産登記簿の表題部になされる登記のこと。
    土地については「所在、地番、地目、地籍」が、建物については「所在、家屋番号、種類、構造、床面積」が表示される。
    ファシリティ・マネジメント
    建物について、効率的な活動を行えるように、初期投資、維持管理費、建築物の設備、人員組織などを総合的に管理すること。
    ファンド
    機関投資家や富裕層から集めた資金を運用するし、その利益を投資家に還元する法人またはスキームのこと。
    不可抗力
    地震、台風などの天災地変のように、有害な結果をもたらす出来事であって、社会観念上その結果を防止するために通常の人に期待される最高の注意を払い、一切の方法を尽くしても、避けることのできないリスクのこと。
    普通借地権
    借地借家法で定められた借地権の一つ。
    契約期間満了後、借地人が希望すれば契約が更新される。
    地主は、その土地を自分で使用する必要があるなどの正当な事由がなければ更新を拒絶できない。
    不動産鑑定評価書
    不動産鑑定士が不動産鑑定を行ったときに発行する書面。
    不動産の適正な価格に関する不動産鑑定士による判断・意見であり、その成果が鑑定評価書となる。
    不動産取得税
    土地や住宅等の不動産所有権を取得した際に、1度だけ、その不動産の所在する都道府県が課する税金。
    納税通知書の一般的な送付時期は、取得(所有権移転の登記)をしてからおおむね4~6ヶ月後になる。
    不動産証券化
    オフィスビルやマンションなどの資産や賃料収入を裏付けに、所有者が直接投資家から資金を調達する方法のこと。
    小口の証券の形に分けることで、発行者は資金調達が容易になる。
    不動産ソリューション
    不動産の取得、保有、賃貸、売却などのケースで発生する所有者・投資家の価値向上・改善のニーズ、売却価格の最大化ニーズ、オフィス賃貸における各種折衝・契約締結業務などのアウトソーシングニーズに対して、クライアントの利益最大化を目的としたサービスの提供のこと。
    不動産登記簿
    土地登記簿と建物登記簿の2種類があり、不動産の地番や地目などが記載された表題部と所有権に関する権利が記載された甲区、抵当権など所有権以外の権利が記載された乙区から成り立つ帳簿のこと。
    不動産特定共同事業者
    複数の投資家からの出資により不動産を取得し、不動産を運営して得た収益を投資家に分配する事業を営む不動産業者のこと。
    国土交通大臣または都道府県知事の許可が必要となり、「資本金の額、自己資本比率、業務管理者の資格、約款の内容、人的構成」などの要件をクリアしなければならない。
    フリー・レント
    入居者確保を目的とし、不動産賃貸契約の際、一定期間の賃料を免除するサービスのこと(一般的には1~2ヶ月間程度)。
    不良債権
    回収困難な債権のこと。
    金融機関において、貸付(融資)先企業の経営悪化や倒産などの理由から、回収困難になる可能性が高い貸付金をいう。
    分離課税
    ある所得を他の種類の所得と合算せず、分離して課税すること。
    累進税率の緩和が図られるという特徴を持ち、さらには、分離課税制度の採用においては、税率が低く抑えられる場合も多い。
    プロパティ・マネジメント
    不動産の所有者(オーナー)に代わって、建物の維持・保守、テナントの営業、賃貸借条件の交渉、クレーム対応、入出金業務等の管理全般業務のこと。
    壁芯面積
    壁や柱の厚みの中心線で測られた建物の面積のこと。
    不動産の面積は壁芯面積で表されるが、区分登記建物の区分所有部分についてのみ内法面積で登記することとなっている。
    そのため、壁芯面積より、登記簿面積の方が小さい。
    返済比率
    年収に対する年間返済額(元金+利息)の割合のこと。
    これは、住宅ローンなどを借りる際の収入基準の一つで、金融機関等では借入条件(融資条件)として、返済比率の上限を設定しており、通常は最大35~40%以内となっている。
    (例)年収が800万円で、住宅ローンの年間返済額が200万円の場合、返済比率は(200万円÷800万円)×100=25%となる。
    変動金利
    変動する金利のことであり、金利情勢によって定期的に適用利率が変動するものをいう。
    ヘッジファンド
    富裕層や機関投資家から資金を集め、短期間にハイリスク・ハイリターンの運用をする投資組織のこと。
    通常の相場観に反して「逆張り」をすることで、高い収益を狙う傾向があり、相場が思わぬ方向に動いたときのリスクヘッジ(危険回避)になるといわれている。
    ペイオフ
    金融機関が破綻した場合に預金者を保護するために金融機関が加入している「預金保険機構」が、預金者を保護するための制度のこと。
    現行の制度では、個人や法人などが一つの金融機関につき預金払戻保証額を元本1000万円と利息に制限している。
    法定相続分
    遺言がなく、相続が発生したときに、相続人のうち誰がどれくらいの財産を受け継ぐかを民法で定めた割合。
    配偶者、子、親、兄弟姉妹、それぞれの相続分が相続順位ごとに指定されている。
    法定耐用年数
    減価償却費を計算をする際の基準となる年数で、減価償却対象資産の取得原価を費用配分する期間のこと。
    保証協会
    小零細企業が金融機関から融資を受けようとするときに、物的担保が乏しい小零細企業の借入れを円滑ならしめるため、その借入債務を保証することをおもな業務とする特殊法人のこと。
    万一返済が滞り回復の見込みがなくなった場合には、借入者に代わって借入機関に対して借入金全額の返済を行うが、債権債務関係は消滅したわけではなく保証会社との間で返済の義務は生きている。
    保証金返済債務精算金
    敷金・保証金等の預り金返還債務を、決済(引渡)時に精算する金額のこと。
    ポートフォリオ
    運用資産の構成状況(組み合わせ)のことを意味し、その中身は、預貯金、株式、債券、投資信託、REIT、外貨預金、外国株式、金など実に様々なもので構成することができる。
    その組合せにあたっては、自分のリスク許容度を基に、異なるリスクとリターンのものを分散させ、資産運用の効率性・合理性を高める。
  • ま行

    マーケットレポート
    対象不動産の競合市場の分析並びに適正賃料に関して、専門家が作成した調査レポートのこと。
    メンテナンス費用
    建物を維持するために必要な管理費用のことで、清掃、保守・点検、修繕、更新、改修などが含まれる。
    モーゲージ
    住宅など不動産を担保とする貸付債権に有価証券性を付与したもの。
    例えば、住宅ローンが返済不可能となった場合、金融機関等が抵当権(抵当権価格はその資産評価額の80%と定められている)の設定されたその住宅を取得し、ローン債権債務を相殺する。
    モーゲージ・バック・セキュリティーズ
    一般に住宅ローンなどの不動産担保融資の債権を裏付け(担保)として発行される証券のこと。
    運用(投資)面において、高い流動性や高い信用力、高い利回りなどが魅力となっている。
    持分
    宅地建物の購入希望者が、売買契約の交渉の順位確保および購入意思の表示のために、売主または売主を代理または媒介している宅建業者 に交付するお金(手付金)のこと。
    申し込み証拠金は契約した場合には売買代金に充当されるが、契約に至らなかった場合には通常は返還される。
    申込証拠金
    共有関係における共有者が直接・間接に財産関係に関与している場合、その各人が有する割合的権利または地位をいう。
  • や行

    家賃保証
    管理会社における一括借り上げシステム(サブリース)のことで、入居者の有無に関わらず管理会社は、オーナーへ一定額の家賃を保証しなければならない。
    遺言信託
    信託銀行が遺言書の作成・保管から、遺言の相談・執行までの相続に関する総合的な管理を行なう業務のこと。
    融資限度額
    借入れの際の契約上の設定上限金額のこと。
    各金融機関により上限は異なるが、収入面や融資対象物件などから判断し決定する。
    有担保型フリーローン
    使用目的が限定されないフリーローン(セカンドハウスやマイホーム、教育、自動車、耐久消費財など暮らしのさまざまな資金に対しての融資)で、不動産を担保に必要とするローンのこと。
    容積率
    敷地面積に対する建築延べ面積(延べ床)の割合のこと(容積率=延床面積/敷地面積×100)。
    指定容積率と基準容積率があり、道路等の公共施設の能力に対応した機能の維持と増進を図る狙いがある。
    建築できる建物の大きさは建蔽率と容積率により規定される。
    SPC法
    特定目的会社または特定目的信託を用いて資産を流動化するための仕組みを定めた法律。
    特定目的会社(SPC)や特定目的信託が、不動産などの資産を保有・運用し、その収益を裏付けとして証券や信託受益権を発行する場合の手続きやルールを決めている。
  • ら行

    リース
    特定の物件を使用する権利を借主に与え、借主はその使用料(リース料)を貸主に支払う契約のこと。
    REIT
    不動産投資信託のこと。
    多くの投資家から集めた資金でオフィスビル、住宅、商業施設、物流施設、ホテル、シニア住宅、インフラ施設等の不動産を購入し、賃貸収益や売却益などを投資家に分配する投資商品のこと。
    メリットとして、「高い分配金利回り」「不動産投資を少額からできる」「インフレに強い」ことなどが挙げられる。
    利子税
    付帯税の一種で、延納または納税申告書の提出期限の延期が認められる場合に課される税金のことで、支払いが遅れるほど増加する。
    リノベーション
    リフォームよりも大規模な改修工事のこと。
    既存の骨格(構造)だけを残し、用途や機能を変更して性能を向上させたり資産価値を高めたりする。
    具体的には、耐震性や防火安全性確保、耐久性の向上、冷暖房費などの節約、IT化など変化する建築機能の対応・向上のために行われる。
    リバースモーゲージ
    自宅を担保にした年金制度の一種。
    自宅を所有しているが現金収入が少ないという高齢者世帯が、住居を手放すことなく収入を確保するための手段として用いられる。
    自宅を担保にして銀行などの金融機関から借金をし、その借金を年金という形で受け取ること。
    受け取る金額は、契約者の死亡時に自宅の評価額と同じになるように調整され、死亡時に金融機関が契約者の自宅を引き取る。
    リモデリング
    建物を増改築こと。
    壁紙を替える程度のものから間取りを変更するような大規模なものまである。
    リフォームと同様の意味。
    流通相場
    一般的に出回って実際に取り引きが行われている価格のこと。
    土地など不動産の地価には、公示価格、標準地価、路線価などあるが、実際に取り引きされた実勢価格の価格帯を示すもの。
    レバレッジ テコの原理のこと。
    不動産投資において、レバレッジを使うことによって小額の資金を運用できることが特徴のひとつ。自己資金に加えて借入金で不動産投資する場合、借入金の金利が安く、投資の利回りが高ければ、少ない自己資金に対し、より高い利回りが期待できる。
    このように自己資金以上の効果を引き出すことをレバレッジ効果という。
    ローン印紙税
    印紙税法という法律に定められた課税文書を作成する際に、1通ごとに必要となる国税のこと。
    契約書に必要な金額の収入印紙を貼って割印することにより納税する。
    税額は、契約の種類と契約書に記載された金額によって異なる。
    印紙税の税額

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